?

自今年的中央一號(hào)文件首次提出“田園綜合體”的概念以來(lái)，不少新農(nóng)人都開(kāi)啟了“擼起袖子加油干”的模式，到處拿地做規(guī)劃,但是眾所周知，要發(fā)揮農(nóng)業(yè)休閑、觀(guān)光、旅游等功能，必須建設(shè)配套的商業(yè)和服務(wù)設(shè)施，勢(shì)必要涉及土地問(wèn)題，而這其中的誤區(qū)還真不少。那么“田園綜合體”的選地誤區(qū)有哪些呢?小編這里還教你4大方法來(lái)解決其用地問(wèn)題。

“田園綜合體”可以用的農(nóng)業(yè)用地有哪些?

1、農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地

慣性思維：

在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開(kāi)發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進(jìn)行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味，而且也在無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批的難度和建設(shè)成本。

正確做法：

農(nóng)業(yè)部等部門(mén)《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂(lè)，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

2、農(nóng)村集體建設(shè)用地

是什么：指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。

主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、農(nóng)村居民住宅用地

3、四荒地

主要包括：

依法歸我國(guó)農(nóng)民集體使用的“四荒地”

農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”

具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

使用期限：“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣(mài)的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。

國(guó)家政策：2016年中央一號(hào)文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門(mén)關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。

4、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

指什么：

指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地。轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過(guò)制定相應(yīng)的法規(guī)來(lái)規(guī)范。

異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問(wèn)題、操作中的管理監(jiān)督問(wèn)題等。

5、其他方式

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2015]93號(hào))提出，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開(kāi)展觀(guān)光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

“田園綜合體”農(nóng)業(yè)用地有哪些限制?

1、不得占用基本農(nóng)田

基本農(nóng)田俗稱(chēng)“吃飯?zhí)?rdquo;、“保命田”，其重要程度不言而喻。對(duì)于基本農(nóng)田有“五不準(zhǔn)”：

不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹(shù)造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng);

不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚(yú)、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè);

不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍;

不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外)。

因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。

2、不得超越土地利用規(guī)劃

各地區(qū)國(guó)土資源部門(mén)都會(huì)制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會(huì)規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外還會(huì)確定土地利用年度計(jì)劃，對(duì)年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開(kāi)發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

該怎么做：休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿(mǎn)足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。

3、嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍

以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀(guān)光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀(guān)光度假場(chǎng)所、各類(lèi)莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè)，以及各類(lèi)農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠(chǎng)化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷(xiāo)等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。

“田園綜合體”規(guī)劃用地存在哪些誤區(qū)?

1、無(wú)址可選也硬要選

有時(shí)候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過(guò)程中，土地往往獨(dú)此一家，讓你別無(wú)其他選擇。例如，家鄉(xiāng)有限的土地資源，而作為開(kāi)發(fā)者，又急切的想去做，以至于無(wú)址可選的時(shí)候也要去選。這種選址方式最終效果不理想，可想而知。

2、有地就先拿下再說(shuō)

休閑農(nóng)業(yè)作為一個(gè)舶來(lái)詞，許多人對(duì)此并沒(méi)有深刻的見(jiàn)解。許多人拿地心切，在沒(méi)有做好充分的休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃前，就匆匆決定，先拿下再說(shuō)，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何，恐怕只能聽(tīng)天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會(huì)成為燙手的山芋。

3、跟著感覺(jué)走

做休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不能跟著感覺(jué)走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對(duì)所選之地的價(jià)值有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，了解土地如何開(kāi)發(fā)與利用，還要對(duì)未來(lái)的發(fā)展有遠(yuǎn)見(jiàn)，尤其是目標(biāo)客戶(hù)及將來(lái)市場(chǎng)情況的判斷，還要有項(xiàng)目與市場(chǎng)的對(duì)接手段。唯有具備這些，才不至于陷入誤區(qū)。

解決“田園綜合體”用地問(wèn)題的4種新方式

1、“土地銀行”

在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標(biāo)的自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融資。這對(duì)于農(nóng)戶(hù)獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項(xiàng)目和專(zhuān)業(yè)企業(yè)規(guī)模化獲取土地用于開(kāi)發(fā)大型旅游項(xiàng)目而言都具有現(xiàn)實(shí)意義。

2、以土地股份為基礎(chǔ)建立合作社

有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社，農(nóng)戶(hù)以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng)、高效經(jīng)營(yíng)、形成規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

這種方式，管理制度嚴(yán)格，管理方法科學(xué)，對(duì)加強(qiáng)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著極大的促進(jìn)作用。

3、使用廢棄宅基地或園地

城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，令大量農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，農(nóng)村房屋閑置，田地疏于管理。實(shí)際上，在新農(nóng)村集中居住后，閑置下來(lái)的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好發(fā)展空間。

對(duì)這些農(nóng)村集體土地進(jìn)行指標(biāo)整理和農(nóng)林復(fù)墾，并根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求合理配置建設(shè)用地指標(biāo)，有助于提高休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質(zhì)量。

4、土地租賃、置換或入股聯(lián)營(yíng)

對(duì)經(jīng)濟(jì)效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式，統(tǒng)籌盤(pán)活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要遷移部分農(nóng)戶(hù)的住宅、承包地的問(wèn)題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。

總而言之，“田園綜合體”的概念藍(lán)圖勾畫(huà)得很美好，但是對(duì)于想嘗試的朋友們來(lái)說(shuō)，還是需要綜合多方面因素考慮清楚，再做拿地準(zhǔn)備。

來(lái)源：小鎮(zhèn)解讀

組委會(huì)聯(lián)系方式 

項(xiàng)目一組

盧毅                                        殷鋒  

座機(jī)：020-61198842        座機(jī)：020-62139606 

手機(jī)：137 1143 0398        手機(jī)：185 6528 2359    

Q  Q：323201814               Q  Q：1684672007 

江彩霞                               黃祺

座機(jī)：020-62139617      座機(jī)：020-62139602

手機(jī)：159 1574 4203      手機(jī)：138 2547 5605

Q  Q：3197096891          Q Q： 2724397436

項(xiàng)目二組 

李健銘                              梁建林  

座機(jī)：020-61198891     座機(jī)：020-62139604

手機(jī)：158 1708 8364    手機(jī)：155 2139 4660

Q  Q：3544579318        Q  Q：516165433

項(xiàng)國(guó)澳

座機(jī)：020-62139624

手機(jī)：135 8050 2528

Q  Q：3275574349

市場(chǎng)部·媒體合作

郭穗豐                              鄧海蓮

座機(jī)：020-61198886    座機(jī)：020-61198851

手機(jī)：134 1817 7414     手機(jī)：132 6513 8198

Q  Q：3229177657        Q  Q：2135571196